ثلاثة عشر عامًا من الإسكان: من يقود الزيادة؟

ثلاثة عشر عامًا من التحركات المتفاوتة

ارتفعت المبيعات المعدلة من 1226989 في 2013 إلى 1760292 في 2025، بزيادة إجمالية 43.5%. لم يكن المسار منتظمًا؛ شهد تراجعًا في 2018–2019 وهبوطًا واضحًا في 2023 ثم تعافيًا. القمة في 2025 تخص عدد المعاملات لا الأسعار.

استمرار التعافي بوتيرة مختلفة

انخفضت المبيعات 18.2% في 2023 ثم نمت 16.5% في 2024 و13.6% في 2025. ارتفع المستوى بينما تباطأت وتيرة النمو. بلغت الزيادة الأخيرة 210532 معاملة، وهي مقارنة سنوية.

إعادة البيع تقود نحو ثلاثة أرباع الزيادة

زادت المبيعات الجديدة 53212 وإعادة البيع 157320، أي إن إعادة البيع ساهمت بـ74.7% من الزيادة الصافية. هذا تفكيك حسابي وليس تفسيرًا سببيًا؛ والمبيعات الجديدة ليست عدد المباني المنجزة خلال العام.

تحول المزيج نحو إعادة البيع

انخفضت حصة المبيعات الجديدة من نحو 47.6% إلى 32.4%، بفارق 15.1 نقطة. في 2025 ارتفع عددها لكن حصتها تراجعت لأن إعادة البيع نمت أسرع. العدد والحصة يجيبان عن سؤالين مختلفين.

تعافي الرهن دون استعادة حصته السابقة

نمت المعاملات المرهونة 48.8% إلى 248020 لكن حصتها بلغت 14.1% مقابل 40% في 2013 و37.7% في 2020. التعافي السنوي لا يعيد المزيج التاريخي للتمويل، ولا يصح وصف كل المبيعات الأخرى بأنها نقدية.

تراجع وزن المشترين الأجانب

انخفضت المبيعات للأجانب من 72342 في 2022 إلى 22980 في 2025، أي 68.2%. تراجعت حصتهم الوطنية من 4.45% إلى 1.31%. لا يصف المتوسط التركز المحلي أو الإقامة أو غرض الشراء.

السكان سياق وليسوا تقديرًا للطلب

نما السكان نحو 0.5% مقابل 13.6% للمبيعات المعدلة. السكان رصيد نهاية العام والمبيعات تدفق سنوي؛ لا يتحول فرق النمو إلى تقدير لنقص المساكن.

نسخة البيانات وحسابات MasVeri

تستخدم الدراسة السلسلة المعدلة 2013–2025. أصبح إجمالي 2025 هو 1760292 بدلًا من 1688910 في النشرة الأصلية؛ الفرق تعديل إحصائي لا نمو للسوق. النمو = (الحالي / السابق − 1) × 100؛ الحصة = الفرعي / الإجمالي × 100؛ المساهمة = زيادة الفرعي / الزيادة الإجمالية × 100.

المبيعات لكل مقيم لا تقيس العجز السكني

قسمة المعاملات على السكان تعطي معاملات لكل مقيم وليست نسبة ملكية المسكن. قد يشتري شخص عدة مساكن أو ينتقل المسكن نفسه بين مالكين، ولا تضيف مبيعات المساكن القائمة وحدات جديدة إلى المخزون.

كما أن قسمة السكان على متوسط حجم الأسرة لا تعطي تلقائيًا عدد الأسر الرسمي؛ يجب توافق تعريف الأسرة والتاريخ والتعامل مع سكان المؤسسات. لذلك لا ننتج رقمًا للمساكن الناقصة من هذين الإجماليين. يتطلب ذلك المخزون والشواغر القابلة للاستخدام وتكوين الأسر والمطابقة الجغرافية.

من الإجمالي الوطني إلى البحث المحلي

ارتفاع المبيعات وطنيًا لا يعني الارتفاع نفسه في كل مدينة. لا يكشف الإجمالي إن كانت تغيرات السكان والمعاملات تحدث في الأماكن نفسها. وحتى في السنة ذاتها تقيس المبيعات تدفقًا بينما يقاس السكان في تاريخ مرجعي.

يبدأ البحث المحلي بتثبيت الحدود الجغرافية، ثم مقارنة المبيعات والجديد والمستعمل وبنية الأسر ومؤشرات استخدام المباني في المنطقة نفسها. تحتاج استنتاجات الأسعار والإيجارات إلى بيانات أسعار ودخل إضافية. نمو المبيعات أسرع من السكان لا يثبت وحده طلبًا مفرطًا أو فقاعة أو ارتفاعًا مقبلًا للأسعار. فائدة المقارنة هي فصل الآليات وتحديد الأدلة اللازمة قبل بناء استنتاج محلي أقوى.