Dreizehn Jahre Wohnungsmarkt: Wer trägt den Zuwachs?

Dreizehn Jahre mit wechselnder Dynamik

Revidierte Verkäufe stiegen von 1.226.989 im Jahr 2013 auf 1.760.292 im Jahr 2025, insgesamt um 43,5%. Rückgänge 2018–2019, der Anstieg 2020 und die Erholung nach 2023 zeigen einen ungleichmäßigen Verlauf. Der Höchststand betrifft Transaktionen, nicht Preise.

Erholung mit verändertem Tempo

2023 sanken die Verkäufe um 18,2%, gefolgt von 16,5% Wachstum 2024 und 13,6% 2025. Das Niveau stieg trotz langsamerem Wachstum weiter. Der jüngste Zuwachs beträgt 210.532 Transaktionen; es sind jährliche Veränderungen.

Wiederverkäufe tragen rund drei Viertel zum Zuwachs bei

Erstverkäufe nahmen um 53.212 zu, Wiederverkäufe um 157.320. Damit entfallen 74,7% des Nettozuwachses auf Wiederverkäufe. Dies ist eine rechnerische Zerlegung; Erstverkäufe sind nicht mit fertiggestellten Gebäuden gleichzusetzen.

Der Markt verschiebt sich zu Wiederverkäufen

Der Erstverkaufsanteil sank von rund 47,6% auf 32,4%, um 15,1 Prozentpunkte. 2025 stieg die Zahl der Erstverkäufe, ihr Anteil fiel jedoch wegen stärkerer Wiederverkäufe. Mengen und Anteile müssen gemeinsam gelesen werden.

Hypotheken erholen sich unter ihrem früheren Anteil

Hypothekenfinanzierte Verkäufe stiegen um 48,8% auf 248.020, erreichten aber nur 14,1% Marktanteil gegenüber 40,0% im Jahr 2013. Eine kräftige Erholung stellt den früheren Finanzierungsmix nicht wieder her. Sonstige Verkäufe sind nicht automatisch Barkäufe.

Der Anteil ausländischer Käufer sinkt

Verkäufe an ausländische Käufer sanken von 72.342 auf 22.980, um 68,2%. Der nationale Anteil fiel von etwa 4,45% auf 1,31%. Lokale Konzentration, Wohnsitz und Kaufmotive werden damit nicht beschrieben.

Bevölkerung als Kontext, nicht als Bedarfsschätzung

Die Bevölkerung wuchs um rund 0,5%, die revidierten Verkäufe um 13,6%. Ein Jahresendbestand und ein Jahresfluss sind unterschiedliche Größen. Ihr Wachstumsabstand ergibt keinen Wohnungsmangel.

Datenstand und MasVeri-Berechnungen

Verwendet wird die revidierte Reihe 2013–2025. Der neue Wert für 2025 ist 1.760.292 statt ursprünglich 1.688.910. Die Differenz ist eine Revision, kein Wachstum. Wachstum = (aktuell / vorher − 1) × 100; Anteil = Teilgruppe / Gesamt × 100; Beitrag = Teilgruppenzuwachs / Gesamtzuwachs × 100.

Verkäufe je Einwohner messen keinen Wohnungsmangel

Transaktionen geteilt durch Bevölkerung ergeben eine Transaktionskennzahl, keine Wohneigentumsquote. Eine Person kann mehrere Wohnungen erwerben, dieselbe Wohnung kann erneut verkauft werden, und ein Bestandsverkauf schafft keine neue Wohnung.

Auch Bevölkerung geteilt durch durchschnittliche Haushaltsgröße ergibt nicht ohne Weiteres die amtliche Haushaltszahl. Anstaltsbevölkerung, Stichtag und Haushaltsdefinition müssen zusammenpassen. Wir berechnen deshalb daraus keine Zahl fehlender Wohnungen. Dafür wären Bestand, nutzbarer Leerstand, Haushaltsgründungen und räumliche Zuordnung nötig.

Von der Landeszahl zur lokalen Untersuchung

Landesweit steigende Verkäufe bedeuten nicht denselben Anstieg in jeder Stadt. Ob Bevölkerungsveränderung und Verkäufe räumlich zusammenfallen, bleibt im Gesamtergebnis unsichtbar. Verkäufe messen außerdem Vorgänge im Jahresverlauf, Bevölkerung einen Bestand am Stichtag.

Eine lokale Untersuchung muss zunächst Gebietsgrenzen festlegen und Verkäufe, Neubau- und Bestandsanteile, Haushaltsstruktur und Gebäudenutzung für denselben Raum vergleichen. Aussagen zu Preisen oder Mieten benötigen weitere Preis- und Einkommensdaten. Schnelleres Verkaufswachstum beweist weder Übernachfrage noch eine Blase oder künftige Preissteigerungen. Der Vergleich hilft, unterschiedliche Mechanismen zu trennen und die fehlenden Belege für eine lokale Aussage zu bestimmen.